Wymagania banków wobec nowych spółek deweloperskich w 2025
Banki szczególnie dokładnie analizują wnioski od nowych podmiotów. Kluczowe elementy oceny to:Doświadczenie zarządu w branży deweloperskiej Minimum 15-25% wkładu własnego Szczegółowy biznesplan i analiza rynku Zabezpieczenia majątkowe Pre-sale na poziomie 10-20% w zależności od bankuDoradca kredytowy z odpowiednim doświadczeniem w tym segmencie może znacząco zwiększyć szanse na pozytywną decyzję kredytową, pomagając odpowiednio przygotować dokumentację.Jak przygotować spółkę do starania się o kredyt deweloperski bez historii kredytowej?
Jest to jedno z najczęstszych pytań zadawanych przez początkujących deweloperów. Kluczem do sukcesu jest odpowiednie przygotowanie. W Finansowym Kompasie, jako eksperci w kredytowaniu podmiotów gospodarczych, zalecamy:Zatrudnienie osób z doświadczeniem w branży Przygotowanie szczegółowej dokumentacji projektowej Zabezpieczenie dodatkowych źródeł finansowania Nawiązanie współpracy z uznanym generalnym wykonawcąNaszym klientom z Krakowa i okolic oferujemy kompleksowe wsparcie w procesie przygotowania wniosku, włącznie z analizą przedwstępną szans na otrzymanie finansowania.Czy opłaca się łączyć kredyt deweloperski z innymi formami finansowania?
To pytanie często pojawia się w kontekście optymalizacji kosztów inwestycji. W obecnej sytuacji rynkowej warto rozważyć połączenie różnych form finansowania. Kredyt dla spółki można uzupełnić o leasing maszyn budowlanych czy też kredyt obrotowy na bieżące potrzeby.Aktualne wymogi dokumentacyjne w 2025
Zgodnie z najnowszymi wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego dotyczącymi finansowania projektów deweloperskich (więcej informacji na stronie KNF), wymagana dokumentacja obejmuje:Pełną dokumentację projektową Pozwolenie na budowę Prospekt informacyjny zgodny z ustawą deweloperską Sprawozdania finansowe wspólników Promesy od wykonawcówObecna sytuacja rynkowa wskazuje na zwiększone zainteresowanie banków finansowaniem projektów deweloperskich. Średni czas rozpatrywania wniosków kredytowych wydłużył się do 60-90 dni, co wymaga odpowiedniego zaplanowania procesu inwestycyjnego. Doświadczeni eksperci Finansowego Kompasu, działający zarówno stacjonarnie w Krakowie, jak i online, służą wsparciem w przygotowaniu kompletnej dokumentacji kredytowej oraz negocjacjach z bankami. Wieloletnie doświadczenie w obsłudze kredytów deweloperskich pozwala nam skutecznie przeprowadzić klientów przez cały proces finansowania.Kredyt deweloperski to finansowanie przeznaczone dla firm deweloperskich w celu opłaty kosztów projektów inwestycyjnych. Te projekty naturalnie dotyczą budowy nieruchomości mieszkalnych i użytku publicznego. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) podaje, iż ponad 90% należących członków związku korzysta z możliwości zaciągnięcia kredytu deweloperskiego. Dodatkową zachętą do kredytu deweloperskiego w Krakowie jest stale wzrastający popyt na nowe mieszkania i powierzchnie użytkowe.
Finanse pozyskane z kredytu deweloperskiego obejmują nie tylko samą budowę, lecz także inne wydatki takie jak koszty projektu, materiałów, pracowników etc. Znaczna większość deweloperów nie ma takiej możliwości, aby z własnej kieszeni sfinansować tak ogromne inwestycje. Kredyt deweloperski ma więc swój jasno wyznaczony cel, a dzięki niemu inwestycje i projekty przebiegają płynnie.
Oprócz budowy mieszkań, domów czy przestrzeni użytku publicznego, kredyt deweloperski może także refinansować inne inwestycje w nieruchomości, remonty nieruchomości, prace wykończeniowe lub jej adaptacje pod konkretny cel. Jest również możliwość finansowania zakupu udziałów lub akcji w innych firmach, będących w posiadaniu aktywów w postaci nieruchomości pod zabudowę. Kredyt deweloperski swoim finansowaniem może obejmować domy, bloki, całe osiedla mieszkaniowe, powierzchnie biurowe i usługowe.
Konieczne będzie przedstawienie bankowi niektórych niezbędnych informacji i spełnienie kilku warunków. Należą do nich:
- prowadzenie działalności deweloperskiej z odpowiednim wpisanym kodem PKD w KRS lub CEIDG
- posiadanie odpowiednio wysokiego wkładu własnego (zazwyczaj 20-30% wartości całkowitej inwestycji). Pamiętaj, że za wkład własny może posłużyć także działka, na której rozpocznie się budowa)
- gotowy biznes plan (LINKKK) szczegółowo opisujący plany inwestycyjne. Musi on przedstawiać firmę, opisywać jej poprzednie inwestycje i sukcesy. Kluczowym zadaniem dewelopera jest pokazanie bankowi, że jest on godnym zaufania, współpracującym partnerem biznesowym. Biznes plan musi zawierać informacje o majątku firmy, jej lokalizacji oraz inne dokumenty formalne takie jak np. pozwolenie na budowę, stan prawny działki. Biznes plan opisuje jakie budynki powstaną oraz jakiego rodzaju lokale będą się w nim znajdowały. Oczywiście należy także uwzględnić w nim całkowity budżet projektu i sposoby jego pozyskania. Biznes plany zazwyczaj również zawierają strategie marketingowe, kierujące na sprzedaż nieruchomości, analizę konkurencji i analizę SWOT. Wraz z biznes planem znajduje się także model finansowy ukazujący zarówno harmonogram budowy i sprzedaży jak i informacje o przepływach finansowych w skali każdego kwartału budowy.
- przedstawienie umowy ustanawiającej spółkę, która będzie realizowała inwestycję
- wyciąg z projektu budowlanego wraz z jego parametrami
- akt notarialny nabycia działki, na której powstanie budowa
- operat szacunkowy
- pozwolenia na budowę
- umowa z generalnym wykonawcą (lub jej szkic wstępny)
- zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego danego obszaru
- prospekt informacyjny.
W celu sfinalizowania inwestycji deweloperskich zazwyczaj powoływane są spółki celowe. Są to spółki specjalnie na realizację danej inwestycji. To oznacza, że kluczowe będzie także przedstawienie sytuacji finansowej dewelopera, czyli spółki głównej. Będą również prześwietlane powiązania osobowe i kapitałowe a także sprawdzony zostanie posiadany wkład własny. Im większy wkład własny, tym mniejsze ryzyko dla banku, a co za tym idzie większe szanse na uzyskanie kredytu deweloperskiego. Deweloper powinien także udowodnić kredytodawcy, iż jego poprzednie inwestycje sprzedały się bez większych komplikacji.
Kolejnym warunkiem uzyskania kredytu deweloperskiego jest posiadanie rachunku powierniczego. To na ten rachunek wpływają regularnie środki od kupujących nieruchomości, które z kolei są przeznaczane na prace wykończeniowe. Następne transze kredytu bank wypłaca sprawdzając realizację etapów inwestycji oraz sposoby wykorzystania środków. Wyróżniamy dwa rodzaje rachunków powierniczych:
- zamknięty rachunek powierniczy - na rachunek będą wpływały pieniądze od klientów za zrealizowane już etapy inwestycji, zgodnie z harmonogramem w umowie deweloperskiej. Inwestor dostanie więc pełną sumę dopiero w trakcie przekazania prawa własności do lokalu. To rozwiązanie jest zdecydowanie bardziej bezpieczne dla osób kupujących mieszkania.
- otwarty rachunek powierniczy - na rachunek będą wpływały pieniądze od klientów za zrealizowane już etapy inwestycji, a bank dokona regularnych wypłat na podstawie uznanego harmonogramu. Bank również będzie kontrolował postępy w budowie. Każdy zakończony etap oznacza wypłatę dla dewelopera od 10-25% kosztów inwestycji. Każdy kolejny etap finansowany jest przez dewelopera z wpłat kupców lokali.
Są to dwa całkowicie odmienne pojęcia. Kredyt u dewelopera to finansowanie dla klienta dewelopera, a nie dla niego samego. Należy jednak pamiętać, że to nie deweloper udziela swoim klientom pożyczki, lecz banki. Deweloper pośredniczy jedynie w podpisaniu umowy między bankiem i klientem. Deweloperzy często starają się wynegocjować dla swoich klientów lepsze warunki kredytowe ze względu na regularną współpracę z bankami. Naturalnie kredyt ten może zostać przeznaczony wyłącznie na sfinansowanie nieruchomości na rynku pierwotnym u danego developera. Nie ma takiej możliwości, aby wydać te pieniądze na nabycie innych dóbr. Oczywistym atutem takiej decyzji jest skrócony czas oczekiwania na dopełnienie wszystkich koniecznych procedur.
Autor: Marek Kowal
Zajmuję się analizowaniem codziennych zmian w ofercie produktowej największych instytucji finansowych w Polsce.
