Wielu kredytobiorców przeraża myśl o obniżeniu kosztów obecnego kredytu hipotecznego. Dlaczego kojarzy się to z “papierkowymi” problemami i zamieszaniem? Z jakich przyczyn niektóre osoby twierdzą, że zmniejszenie raty jest niemożliwe, ponieważ są pewni, że bank się na to nie zgodzi?
Z czym wiąże się obniżenie kosztów kredytu?
Wyjaśnienie jest proste – kredytobiorców nierzadko przeraża interpretacja słowa “obniżyć”. Za tym słowem kryje się po prostu przeniesienie kredytu do innego banku, który w danej chwili proponuje lepsze warunki. W niektórych przypadkach takie działanie ma uzasadnienie ekonomiczne. Drugim argumentem, który otwiera oczy jest uświadomienie, że dla banków proces przenoszenia kredytu hipotecznego jest czymś absolutnie normalnym i jeśli zdolność kredytowa na to pozwala banki nie robią z tego problemu. Historia pokazuje, że w niektórych przypadkach na przeniesieniu kredytu hipotecznego klienci mogą zaoszczędzić ok. 60 tysięcy złotych przy kredycie 300 000 zł na 30 lat.
Jak wygląda takie przeniesienie kredytu w praktyce?
Na pierwszym spotkaniu ekspert określa, czy w ogóle w danym przypadku opłaca się przenieść kredyt i czy umowa na to pozwala. Warto poświęcić 30 minut na spotkanie z ekspertem i sprawdzenie, czy w Twoim przypadku można zaoszczędzić na racie.
Ostatecznym argumentem, który odczarowuje pojęcie obniżenia raty jest fakt, że bank przecież nie pozwoli na żadne, niezgodne z prawem działanie. Spłacamy całkowicie kredyt droższy kredytem tańszym i jest to całkowicie legalne. Zobaczmy więc, jak to wygląda w liczbach:
Kredyt klienta to 300 000 zł na 30 lat z oprocentowaniem 4,3% – odsetki wynoszą 233 880 zł. Gdyby klient przeniósł swój kredyt do innego banku z oprocentowaniem 3,3% – odsetki wyniosą 168 360 zł 1 punkt różnicy w oprocentowaniu daje oszczędność – około 65 000 zł.
Dlaczego warto odwiedzić niezależnego eksperta kredytowego?
Klienci wybierają różne drogi sprawdzenia swojej zdolności kredytowej oraz wnioskowania o kredyt. Niektórzy robią wycieczki po bankach wypytując doradców bankowych o warunki i ofertę a inni postanawiają odwiedzić doradców niezależnych. Ciężko jednoznacznie stwierdzić, która droga okaże się bardziej skuteczna, ponieważ wszystko zależy od człowieka, na którego się trafi. Jednak w większości klienci chwalą sobie doradców niezależnych, ponieważ współpracują oni z każdym bankiem na rynku i mają najlepsze rozeznanie w aktualnych ofertach. Niemniej jednak w obu przypadkach istotnym jest, aby zapytać człowieka o jego doświadczenie i ilość skutecznie przeprocesowanych spraw. Dobry doradca potrafi nie tylko aktywnie procesować wniosek, ale również przygotować klienta do zaciągnięcia takiego zobowiązania. Dzieje się poprzez dogłębną analizę źródeł zarobkowania klienta pod kątem konkretnego banku i sposobu analizy dochodu przez konkretny bank. Pomaga on także w przygotowaniu umowy przedwstępnej i wyszczególnia klientowi na co zwrócić uwagę przy jej podpisywaniu.
Doradca finansowy może także pomóc w uporządkowaniu przyszłych przepływów pieniężnych, zwłaszcza jeżeli nieruchomość, którą chcemy nabyć jest zadłużona. Dodatkowo u doradcy niezależnego spotykamy się z szerszym porównaniem ofert bankowych. Analizuje on zdolności kredytowe w wielu bankach. Jeżeli istnieje szansa na odmowę udzielenia kredytu wówczas należy wnioskować o kredyt w kilku bankach. Proces ten należy odpowiednio skoordynować. – zazwyczaj dobry doradca obraca się także w kręgach otoczenia około transakcyjnego, doradca może polecić współpracującego notariusza, rzeczoznawcę majątkowego bądź tłumacza.
Przykład z programu Rodzina na Swoim.
Program Rodzina na Swoim pomógł kredytobiorcom w zakupie mieszkania lub budowie domu. Jednak dopłaty trwają tylko 8 lat, a z dniem ustania dopłat rata kredytu nagle wzrośnie, nawet o 30%. W latach 2007-2013 funkcjonował program dopłat do kredytów hipotecznych – Rodzina na Swoim. Kupujący mieszkanie mogli skorzystać z rządowego dofinansowania – przez osiem lat. Bank Gospodarstwa Krajowego dopłacał kredytobiorcy połowę raty odsetkowej. W praktyce rata była niższa o kilkaset złotych, a rodzina która zaciągnęła pożyczkę na 200 tysięcy złotych mogła w tym czasie zaoszczędzić 30-40 tysięcy złotych (zależnie od okresu kredytowania i chwili powstania zadłużenia). Na przykład osoba, która 30-letni kredyt z dopłatami Rodzina na Swoim zaciągnęła na przełomie 2009 i 2010, powinna być świadoma tego, że w ciągu kilku miesięcy z dnia na dzień rata będzie wyższa. Zasada działania programu jest taka, że im wyższe oprocentowanie, tym wyższe dopłaty (ponieważ stanowią one połowę odsetek). Dodatkowym zagrożeniem może być oczekiwany wzrost stóp procentowych, który jeszcze podwyższy odsetki od kredytu.
W 2009 roku udzielono 31 tysięcy kredytów z dopłatami, a rok później 43 tysiące. Szczyt popularności dopłat przypadł na 2011 rok, kiedy to banki udzieliły 51 tysięcy pożyczek z dopłatami. 2012 rok był równie dobry, BGK rozliczył 46 tysięcy preferencyjnych kredytów. Rozwiązaniem może być refinansowanie kredytu zaciągniętego w ramach RnSm na tańszy kredyt oferowany dziś przez banki. Ma to sens, jeśli marża kredytu RnSm będzie wyższa od obecnie obowiązujących, a kredytobiorca nadal posiada dobrą zdolność kredytową.
Czas na ostatni argument, przemawiający za współpracą z ekspertem finansowym podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny – doświadczenie specjalisty. Podczas kompletowania dokumentów, analizy itd. ekspert może wykryć wiele niejasności, których sam nie dostrzeżesz. Pamiętaj, że umowy z bankami często są sporządzane w niejasny dla klienta sposób, a doradca finansowy jest z nimi obeznany najlepiej i przedstawi Ci ją w klarowny i jednoznaczny sposób.
Popularne pytania i odpowiedzi:
Dlaczego ekspert finansowy może przedstawić Ci korzystniejsze warunki kredytu, niż Twój bank?
Instytucja, z której usług korzystasz przekonuje Cię do siebie np. darmowym prowadzeniem konta, czy wypłatami z bankomatów. Natomiast, gdy ubiegasz się o kredyt hipoteczny bank ma tylko jedną ofertę – własną. Ze mną możesz porównać, jak oferta wypada na tle innych dostępnych na rynku. Moja baza pozwala mi porównywać ponad 30 ofert.
Ile może wynosić różnica między najtańszym, a najdroższym kredytem hipotecznym?
Bagatela 111 016 zł (w skali 30 lat, przy kredycie na 300 000 zł). Spokojnie, Twój bank być może zaproponuje jedną z korzystniejszych opcji, ale lepiej to sprawdzić i porównać. Dysponuję narzędziami, dzięki którym robię to błyskawicznie. Ponadto z doświadczenia wiem, że ekspert, prowadzący sprawę potrafi wynegocjować dużo korzystniejsze warunki, niż sam klient. Mówimy tutaj oczywiście o sytuacji przed podpisaniem nowej umowy.
Dlaczego nie warto bawić się w samodzielne wycieczki do instytucji finansowych?
Porównajmy to do sytuacji, gdy psuje się nam samochód. W moim przypadku częstokroć wiem, co mniej więcej stało się pod maską. Mimo to nie zabieram się do naprawiania sam, lecz zlecam to specjaliście, ponieważ mechanik wie jak zrobić to najszybciej, najlepiej i możliwie najmniej ubrudzić ręce.
Przykład różnicy w oprocentowaniu wynoszącej 1%
Przy kredycie 300 000 zł na 30 lat, o oprocentowaniu 5% jego suma spłat wynosi 585 564,75 zł. Jeżeli zmniejszymy oprocentowanie do 4% to przy tych samych warunkach kredytu zapłacimy 480 500,00 zł.
Oznacza to, że różna wynosząca 1% oprocentowania pozwala zaoszczędzić 105 064,75 zł.