Najtańsze kredyty hipoteczne i mieszkaniowe - Kraków

Kredyt hipoteczny – co to jest?

Kwestie związane z kredytem hipotecznym zostały uregulowane w Ustawie z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Tam znajdziemy bardziej szczegółowe objaśnienie na temat tego, czym jest ten rodzaj finansowania. 

Z definicji, kredyt hipoteczny to wieloletnie zobowiązanie które może być przeznaczone tylko i wyłącznie na konkretny cel, który zawsze jest bezpośrednio związany z zakupem nieruchomości,  ewentualnie z remontem lub modernizacją mieszkania, lokalu bądź domu. Zabezpieczenie kredytu hipotecznego to podstawowy warunek na udzielenie go przez bank. Należy także pamiętać że hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. 

Teraz skupimy się na umowie o kredyt hipoteczny. Taka umowa zawierana jest pomiędzy bankiem czyli kredytodawcą a klientem czyli kredytobiorcą. W ramach tej umowy Bank udziela Klientowi kredytu hipotecznego zabezpieczonego hipoteką bądź innym prawem związanych z nieruchomością. To sprawia, że ten rodzaj finansowania jest tańszy od kredytów gotówkowych. 

Kredyt hipoteczny można przeznaczyć na zakup lub utrzymanie:

• prawa własności budynku lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy i przebudowy
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu 
• prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części
• udziału we współwłasności budynku lub lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość lub udział w nieruchomości gruntowej.

Tylko banki są uprawnione do udzielania kredytów hipotecznych, które z kolei mogą zostać udzielone w złotówkach lub innej walucie. Co do zasady, kredytobiorca otrzymuje od banku kredyt w takiej walucie, w jakiej zarabia (między innymi dlatego, iż wysokość raty w obcej walucie zależy nie tylko od oprocentowania kredytu lecz także od kursu danej waluty; oznacza to, że rata kredytu w obcej walucie może być bardziej ryzykowna ze względu na zmienną wartość danej waluty).

Kredyt hipoteczny a kredyt mieszkaniowy w Krakowie

Nie należy mylić kredytu hipotecznego z mieszkaniowym. Są to dwa odrębne terminy, jednakże często błędnie stosowane zamiennie przez wielu kredytobiorców. Ważne jest aby pamiętać, że w większości przypadków te produkty bankowe nie różnią się wymaganiami, warunkami i oprocentowaniem – różni je natomiast ich cel. 

Kredyt mieszkaniowy może zostać przeznaczony jedynie na zakup mieszkania, domu jednorodzinnego, garażu lub wykup mieszkania komunalnego. Jeśli zdecydujemy się na kredyt hipoteczny, możliwości jest więcej: można wykorzystać go na sfinansowanie budowy domu, kupno działki budowlanej, sfinansować remont domu, mieszkania lub lokalu. Oznacza to, iż kredyt hipoteczny ma szerszy zakres zastosowań w porównaniu z kredytem mieszkaniowym.

Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna – czym się różnią?

Kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna to dwa zupełnie różne, a często mylone ze sobą produkty bankowe. Należy pamiętać, że w obu przypadkach zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka. Niemniej jednak pożyczka może zostać przeznaczona na dowolny cel. Dzieje się tak, ponieważ znaczna część osób decyduje się zabezpieczyć bank swoją nieruchomością aby uniknąć wysokiego oprocentowania, jak to bywa przy kredycie gotówkowym lub samochodowym. Pożyczka hipoteczna nie jest jednak rozwiązaniem całkowicie pozbawionym wad. Pożyczka hipoteczna niesie za sobą ekwiwalentną ilość formalności i papierologii, co kredyt mieszkaniowy. Dodatkowo, banki wymagają aby nieruchomość nie była obciążona żadnym innym zobowiązaniem. Zarówno przy kredycie hipotecznym oraz przy pożyczce hipotecznej konieczne jest wpisanie hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości.

Jak wybrać kredyt hipoteczny w Krakowie?

Dlaczego wybór kredytu hipotecznego w Krakowie opłaca się bardziej z pomocą doradcy? Odpowiedź jest prosta – nie każdy posiada szeroko pojętą wiedzę i doświadczenie z zakresu finansów i bankowości. Dodatkowo, często zdarza się, że nie mamy czasu na jeżdżenie samemu po bankach. Doradcy bankowi w placówkach to tak naprawdę sprzedawcy – będą starali się sprzedać Ci swój najdroższy produkt. Ponadto, każde zapytanie kredytowe w banku obniża Twoją zdolność kredytową. Tak więc szukanie kredytu hipotecznego na własną rękę jest więc nieopłacalne.

Nasz zespół od kilkunastu lat specjalizuje się w doborze najkorzystniejszych rozwiązań dla klientów indywidualnych oraz firm. Liczba osób korzystających z usług ekspertów kredytowych zwiększa się, ponieważ instytucje finansowe komplikują zasady przyznawania warunków końcowych. Cross selling czyli oferowanie lepszych warunków dla Klientów posiadających większą ilość usług danej instytucji to dzisiejszy standard reklamowy. Ponadto oferty są zróżnicowane dla poszczególnych form i branży zatrudnienia. Nie jest łatwo odnaleźć się w tym szumie informacyjnym a co za tym idzie wybrać najlepszą propozycję. Właśnie dlatego naszym głównym celem jest przedstawienie Ci warunków w prosty i czytelny sposób. 

Jako wiodący specjaliści na rynku kredytów analizujemy na bieżąco wszelkie promocje bankowe i oferty z całej Polski. Współpraca z nami jest całkowicie darmowa a dodatkowo otrzymujesz bezpłatne wsparcie prawne przez cały proces kredytowania. Nie pobieramy opłat od klientów ponieważ płacą nam banki. Każdy pozyskany kredyt to dla nas jednakowa kwota, niezależnie od instytucji będącej kredytodawcą. Z tego względu nie zależy nam na kierowaniu nikogo do konkretnych placówek – liczy się tylko znalezienie najtańszej oferty.

Ponad 60% naszych Klientów to osoby z poleceń, które dowiedziały się o Finansowym Kompasie od zadowolonych znajomych. Właśnie dlatego korzystając z naszych usług masz pewność, że priorytetem grupy FK jest wynegocjowanie jak najlepszych warunków końcowych. 

Z ekspertem kredytowym cały proces porównywania ofert i analizowania każdej z nich jest prosty i klarowny. Pamiętaj, że porównywarki kredytów online są często sponsorowane i nie zawierają znacznej części dostępnych ofert. 

Od czego rozpocząć starania o kredyt hipoteczny w Krakowie?

Najważniejsze to sprecyzować cel kredytu dlatego proponujemy rozpocząć od podjęcia decyzji jaką nieruchomość planujesz kupić, jakim wkładem własnym dysponujesz oraz jaka kwota pieniędzy będzie Ci do tego potrzebna. Oczywiście dużo prostszy będzie szacunek kosztów w przypadku kupna nowego domu lub mieszkania aniżeli w przypadku kredytu na budowę domu. Jeżeli planujesz budować dom, powinieneś najpierw zwrócić się do projektantów o wykonanie kosztorysu domu. Wtedy sprawdzisz jaką kwotą dysponujesz sam, a ile potrzebujesz pożyczyć od banku. 

Na tym etapie powinieneś zastanowić się, czy aby na pewno stać Cię na kredyt hipoteczny. Czy Twoje dochody i koszty życia pozwalają na spłacanie dodatkowego kosztu jakim są raty kredytowe. Czy jesteś pewny, że swoje zobowiązanie będziesz regulował terminowo?

Jeżeli odpowiedziałeś już sobie na wszystkie powyższe pytania pora sprawdzić swoją zdolność kredytową. Są dwa sposoby, na które możesz to zrobić. Pierwszym z nich jest sprawdzenie zdolności kredytowej samemu. Do dyspozycji masz dowolny kalkulator zdolności kredytowej, który znajdziesz w internecie. Pamiętaj jednak, że kalkulatory zdolności kredytowej nie biorą pod uwagę niezbędnych wartości takich jak branża i forma zatrudnienia. Dlatego zachęcamy do skorzystania z drugiego sposobu jakim jest pomoc eksperta finansowego. Doświadczony profesjonalista wie, jak dokładnie zbadać zdolność kredytową i weźmie pod uwagę wszystkie konieczne aspekty. Dzięki ekspertom dowiesz się, na jaki kredyt Cię stać i wybierzesz najtańszą ofertę. 

Pamiętaj, że na ostateczną decyzję banku wpływa wiele różnych czynników. Przede wszystkim musisz udowodnić, że jesteś wiarygodny, jako kredytobiorca. Do dyspozycji masz również swoją historię kredytową w BIK. Jeśli spłacasz jakieś zobowiązania, warto je zakończyć przed składaniem wniosku do banku. Jakiekolwiek opóźnienia, nieterminowe spłaty, niespłacone kredyty są zazwyczaj problemem przy staraniu się o kredyt hipoteczny i skutkują negatywną decyzją banku. Postaraj się aby zniknęły wszystkie Twoje zaległe raty i zbuduj sobie korzystną zdolność kredytową. 

A co jeśli Twoja historia kredytowa jest pusta? Może to przemawiać na Twoją niekorzyść! Najlepszym rozwiązaniem jest zaciągnięcie niewielkiego kredytu bądź kupno przedmiotu na raty i jego terminowa spłata. Będzie to udowodnieniem dla banku, że jesteś godnym zaufania kredytobiorcą. Pamiętaj, aby zadbać także o swoje stałe źródło dochodów, które będzie odpowiednio udokumentowane.

Ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt hipoteczny w Krakowie?

Aby dokładnie zbadać Twoją zdolność kredytową niezbędną bazą są do tego Twoje dochody. Od nich najbardziej zależy, czy otrzymasz wybrany przez siebie kredyt hipoteczny. Najdokładniej zdolność kredytową potrafi sprawdzić ekspert finansowy. Najczęściej są to byli analitycy bankowi, którzy doskonale znają całą procedurę kredytowania. Jeśli chcesz sam sprawdzić swoją zdolność kredytową, przyjmuje się, że swoja wypłatę (dochód netto) należy pomnożyć przez 80. Na przykład, jeśli Twój dochód wynosi 2000 netto to możesz liczyć na kredyt w wysokości 160 000 zł. Za taką sumę może być Cię stać np.na kawalerkę w małym mieście. Jeżeli Twoje zarobki wynoszą około 5000 zł netto to będziesz mógł nabyć średniej wielkości mieszkanie np. w Poznaniu za około 400 000 zł. 

Kredyt hipoteczny – na własną rękę, czy z pomocą pośrednika?

Kredyt hipoteczny w Krakowie to nie tylko prosta droga do wymarzonego domu lub mieszkania. Kredyt hipoteczny to także odpowiedzialna i wieloletnia decyzja. Wszyscy są jednogłośnie przekonani, iż starania się o kredyt hipoteczny są nie lada wyzwaniem dla osoby bez wykształcenia w zakresie finansów i bankowości. Warto tak ważną sprawę powierzyć komuś doświadczonemu, takiemu jak ekspert finansowy. Takie rozwiązanie zapewni Ci dostęp do najlepszych ofert kredytowych na rynku oraz komfort, że cała procedura i dokumentacja związana z kredytem zostanie bezbłędnie przeprowadzona. Dzięki pośrednikom finansowym oszczędzasz zarówno czas jak i pieniądze, ponieważ eksperci kredytowi nie pobierają opłat od swoich klientów – płacą im banki – każdy bank oferuje jednakową sumę za każdego pozyskanego klienta. 

Współpraca z ekspertem kredytowym może zaowocować w spore oszczędności, aż do kilkudziesięciu tysięcy złotych na odsetkach. Nie trać czasu na bieganie po bankach i powierz swój kredyt hipoteczny komuś, kto zajmuje się tym na co dzień. Wspólna praca z ekspertem finansowym rozpoczyna się od zbadania Twojej zdolności kredytowej oraz przedstawienia proponowanych ofert. Eksperci na bieżąco analizują wszystkie dostępne oferty kredytowe i pomogą Ci wybrać najkorzystniejszą. Negocjujemy również warunki końcowe umów z bankami oraz świadczymy darmową pomoc prawną. 

Jak wygląda współpraca z ekspertem kredytowym?

Zanim złożymy jakikolwiek wniosek do banku, zbadamy Twoją zdolność kredytową. Polega to na pobraniu baz historii kredytowej oraz analizie finansowej Twoich dokumentów takich jak PIT. Jeżeli zajdzie potrzeba zwiększenia Twojej oceny kredytowej, zajmiemy się sporządzaniem pism z prośbą o usunięcie złej historii. Nawet najmniejsze opóźnienia mogą decydować o różnych 6-12% kosztów kredytu.

Kolejnym krokiem jest wybranie banku dopasowanego do Twojej branży zatrudnienia i stanowiska. Każdy bank ma inną ofertę dla różnych stanowisk i sektorów gospodarczych. Dzięki doświadczeniu wiemy jak negocjować ceny z analitykami bankowymi aby Twój kredyt był jak najtańszy.

Ostatnim krokiem jest przedstawienie Ci najlepszych rozwiązań finansowych oraz omówienie szczegółów umowy. Oczywiście nasza współpraca na tym się nie kończy. Gdyby pojawiły się jakiekolwiek pytania możesz liczyć na wsparcie naszego doradztwa na każdym etapie kredytowania.

KROK 1 → POROZMAWIAMY O SZCZEGÓŁACH

Spotkajmy się w biurze lub wyznaczonej przez Ciebie kawiarni. Omówimy Twoją sytuację i wspólnie ustalamy plan działania.

KROK 2 → WYBIERZEMY OFERTĘ

Przedstawię Ci propozycje banków i wspólnie wybierzemy najlepsze rozwiązanie. Jestem na bieżąco z aktualnymi ofertami.

KROK 3 → NEGOCJUJEMY WARUNKI

Będziemy starać się przedstawić Cię analitykowi bankowemu jako klienta idealnego. Sprawimy by oferta była jeszcze lepsza.

KROK 4 → MOŻESZ SIĘ WPROWADZIĆ

To ostatni, ale najprzyjemniejszy krok. Możesz świętować : ) Cały proces dobiegł końca a Ty możesz cieszyć się z własnego kąta.

Pamiętaj! Każde samodzielne zapytanie kredytowe w banku obniża Twoją zdolność kredytową. Dzieje się tak ze względu na zabezpieczenia wprowadzone przez banki aby oszuści nie brali kilku kredytów naraz w różnych bankach. Nasi eksperci porównują najlepsze oferty i wspólnie wybierzecie najkorzystniejszą. Sugerujemy wysłanie 3 wniosków do kilku banków. Jest to zabezpieczenie dla Ciebie, że jeśli bank A odrzuci Twój wniosek, to bank B lub C wydadzą pozytywną decyzję. Doradca klienta w banku będzie starał się nakłonić Cię do złożenia wniosku jedynie w tym banku, w którym on sam pracuje. Dzięki temu zyska on prowizję za Twój kredyt, a bank zysk. 

Banki przyjmują jedynie prawidłowo wypełnione wnioski, z czym z przyjemnością pomoże Ci ekspert finansowy. Twój osobisty doradca pomoże Ci również skompletować wszystkie niezbędne załączniki i dokumenty – kredyt hipoteczny wiąże się najczęściej z wieloma formalnościami. 

Kredyt hipoteczny – za co się zabrać najpierw?

Jeżeli zastanawiasz się, jakie warunki musisz spełnić aby dostać kredyt hipoteczny to pamiętaj o najważniejszym – Twoich dochodach i sposobie ich udokumentowania. Wszystko zależy od Twojej zdolności kredytowej, na którą Twoje zarobki mają bezpośredni wpływ. Zdolność kredytowa jest również zależna od rodzaju umowy o pracę, sytuacji rodzinnej, kosztów życia i utrzymania. Równie ważna jest pozytywna historia kredytowa w BIK (Biuro Informacji Kredytowej), którą możesz sprawdzić zarówno samodzielnie jak i z ekspertem finansowym. 

Kredyt hipoteczny a umowa na zlecenie

Najbardziej pożądaną przez banki formą zatrudnienia jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Zapewnia ona największą stabilność i ciągłość zatrudnienia kredytobiorcy. Są również banki akceptujące umowy na czas określony czy umowy cywilnoprawne, jednak wymagają one wystarczająco długiego okresu zatrudnienia. Na przykład, jeśli planujesz kredyt hipoteczny z umową na czas określony, zostanie ona zaakceptowana jeśli Twoje zatrudnienie u obecnego pracodawcy trwa minimum 3 lub 6 miesięcy a okres trwania umowy zakończy się co najmniej za pół roku lub rok.

Podobnie dzieje się w przypadku umów na zlecenie. Banki akceptują je jako podstawowe źródło dochodów tylko jeżeli zatrudnienie trwa od minimum 6 lub nawet 12 miesięcy. Pamiętaj, że w przypadku umów na zlecenie banki uznają jedynie 75% wartości Twoich zarobków. Dzieje się tak ze względu na wysokie koszty uzyskiwania przychodów, co z kolei skutkuje obniżoną zdolnością kredytową. Summa summarum to, jakie zarobki będą wystarczająco wysokie aby udzielić Ci kredytu będzie zależne od wielu innych, dodatkowych czynników na przykład wysokości kredytu i wkładu własnego jakim dysponujesz. 

Kredyt hipoteczny a umowa o dzieło

Umowy o dzieło charakteryzują się tym, iż są zawierane na krótszy okres aniżeli umowa na czas określony. Należy być świadomym faktu, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat i choć kredyt bez umowy o pracę jest możliwy do zrealizowania, tak w przypadku umowy o dzieło banki będą wymagać spełnienia bonusowych warunków. 

Część banków w ogóle nie akceptuje umowy o dzieło. Jeśli zdarzy się tak, że zostanie ona zaakceptowana, kredytobiorca będzie musiał wykazać ciągłość zatrudnienia na jej podstawie od co najmniej roku.

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza

Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą, musisz pamiętać, że banki oczekują potwierdzenia, że jest ona prowadzona od co najmniej roku. Jeśli starasz się o kredyt hipoteczny na firmę musisz także dostarczyć wiele innych dokumentów potwierdzających Twoją zdolność kredytową. Będą to między innymi książka przychodów i rozchodów oraz zaświadczenia z US (Urząd Skarbowy) i ZUS (Zakład Ubezpieczeń Społecznych) o niezaleganiu z podatkami i składkami. 

Kredyt hipoteczny a zmiana pracy – co na to banki?

Dla każdego banku podstawowym zabezpieczeniem jest ciągłość i stabilność zatrudnienia przyszłego kredytobiorcy. To powoduje, iż wiele banków decyduje się wymagać zatrudnienia w tym samym miejscu przez co najmniej 3 miesiące od momentu składania wniosku. Należy jednak pamiętać, że niezbędny do uzyskania kredytu czas zatrudnienia jest zależny od rodzaju obowiązującej umowy. Umowy cywilnoprawne charakteryzują się znacznie dłuższym wymaganym stażem pracy. Dodatkowo, nie należy wnioskować o kredyt hipoteczny świeżo po zmianie miejsca zatrudnienia; najlepiej jest odczekać kilka miesięcy lub skonsultować się z ekspertem kredytowym. 

Jakie dokumenty są wymagane przez bank przy kredycie hipotecznym?

Dostarczenie wymaganych dokumentów do banku jest warunkiem obowiązującym aby uzyskać kredyt hipoteczny. Możesz być pewny, że będziesz potrzebował dowodu osobistego, drugiego dokumentu tożsamości ze swoim zdjęciem oraz podstawowych dokumentów finansowych, o których poinformuje Cię bank. Są to między innymi zaświadczenie z ZUS o wysokości podstawy, od której odprowadzane są składki oraz zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach wystawiane od pracodawcy. Będziesz również potrzebował wyciągu z konta bankowego z ostatnich kilku miesięcy; musi to być konto, na które wpływa Twoje wynagrodzenie. 

Jeżeli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny z małżonkiem lub małżonką niezbędne może okazać się dostarczenie skróconego odpisu aktu małżeństwa a także umowa rozdzielności majątkowej (jeśli oczywiście została ona podpisana). Pamiętaj, że dowód osobisty będzie Ci potrzebny również w trakcie podpisywania umowy. 

Zasadniczo możemy skategoryzować wymagane przez banki dokumenty na:

• dokumenty powiązane z kredytobiorcą i jego aktualną sytuacją finansową
• dokumenty związane z kredytowaną nieruchomością, stanowiącą zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego.

Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą przygotuj PIT potwierdzający dochód za rok ubiegły, numer NIP i REGON firmy. 

Ponadto należy dostarczyć do banku dokumenty związane z nieruchomością, tj.:

• operat szacunkowy nieruchomości wykonany przez rzeczoznawcę,
• dokumenty potwierdzające własność zbywcy domu czy mieszkania do nieruchomości.

   

W przypadku mieszkań lub domów z rynku pierwotnego:

• numer księgi wieczystej;
• umowę deweloperską, umowę darowizny, umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego lub umowy cywilnoprawnej, umowę przedwstępną ze spółdzielnią mieszkaniową lub umowę rezerwacyjną w formie cywilnoprawnej – dokument potwierdzający warunki transakcji;
• dokumenty potwierdzające dotychczasowe zaliczki lub wpłaty na rzecz dewelopera lub spółdzielni;
• decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia do użytkowania dla budynku, w którym mieści się dany lokal – jeśli kupujesz mieszkanie
• potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia o zakończeniu robót budowlanych – jeśli kupujesz dom.

W przypadku mieszkań lub domów z rynku wtórnego: 

• numer księgi wieczystej dla wybranej nieruchomości;
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym zbywcy prawie do lokalu oraz numer księgi wieczystej gruntowej dla budynku, w którym mieści się lokal – w przypadku prawa spółdzielczego do nieruchomości bez założonej księgi wieczystej;
• umowę darowizny, jeśli to ona była podstawą nabycia nieruchomości;
• umowę przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości, w formie notarialnej lub umowy cywilnoprawnej;
• informację z banku kredytującego o wysokości salda do spłaty zobowiązania, w przypadku nieruchomości, która jest już obciążona hipoteką.

Często również banki wymagają od kredytobiorców zakupienia dodatkowych ubezpieczeń. Najczęściej należą do nich ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie następstw nieszczęśliwych wypadków. 

Dokumentacja w przypadku budowy domu lub mieszkania

Budując swój własny dom lub mieszkanie dostajemy pewność, że będziemy mogli dostosować je dokładnie do naszych potrzeb. Aby uzyskać kredyt na budowę domu lub mieszkania potrzebujemy jednak spełnić kilka warunków, a co za tym idzie skompletować mnóstwo dokumentów. Dostarczanie dokumentów dzieli się na trzy etapy: przed rozpoczęciem budowy, w trakcie budowy i po zakończeniu budowy. Niezbędne dokumenty, które musisz przygotować to:

• pozwolenie na budowę, 
• akt notarialny, który potwierdza prawo własności działki
• oryginał harmonogramu prac i ich kosztorysu, 
• odpis z księgi wieczystej działki
• projekt budowlany oraz dziennik budowy, 
• wypis z ewidencji gruntów
• jeśli korzystamy z usług podwykonawców – umowy z nimi,
• jeśli mieszkanie zbuduje nam deweloper – umowa z nim,

Kwestią decydującą o tym jakie i ile dokumentów będziemy potrzebować jest to, czy kupujemy dom lub mieszkanie z rynku pierwotnego, czy wtórnego. 

Dokumentacja w przypadku zakupu z rynku wtórnego

• odpis z księgi wieczystej
• wycena nieruchomości
• dokument stwierdzający, iż nieruchomość ma dostęp do drogi (domy)
• poświadczenie wniesienia wymaganego wkładu własnego
• umowa przedwstępna ze sprzedającym 
• dokument potwierdzający, że sprzedający ma prawo do nieruchomości
• zaświadczenie, że mieszkanie nie zalega z opłatami (do spółdzielni mieszkaniowej)

Dokumentacja w przypadku zakupu z rynku pierwotnego

• pozwolenie na budowę
• umowa przedwstępna lub rezerwacyjna (zawierana z deweloperem)
• poświadczenie wniesienia wymaganego wkładu własnego
• pozwolenie na użytkowanie nieruchomości (czyli tzw. odbiór domu)
• dokument potwierdzający, że dom ma dostęp do drogi
• potwierdzenie nadania numeru REGON i NIP, wypis  KRS, pełnomocnictwa (odnośnie dewelopera)

Dokumentacja w przypadku remontu

• odpis z księgi wieczystej nieruchomości
• kosztorys niezbędnych prac

• dokumenty wymagane w przypadku remontów bardziej skomplikowanych:

• plan zagospodarowania działki
• pozwolenie na budowę wraz z projektem budowlanym

Pamiętaj, że niektóre warunki uzyskania kredytu oraz dokumenty niezbędne do dostarczenia mogą się nieznacznie różnić w poszczególnych bankach, jednak summa summarum będą one do siebie bardzo podobne.

Na jaki cel można przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Podstawowym oraz najczęściej wykorzystywanym celem kredytu hipotecznego jest zakup lub budowa nieruchomości. Określenie celu kredytu jest warunkiem niezbędnym do uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej banku. W sytuacji, gdy planujesz kredyt hipoteczny na dom lub na mieszkanie, zabezpieczeniem dla banku jest nieruchomość. Kredyt hipoteczny możesz również uzyskać na zakup działki. Istnieje jeszcze jeden produkt – pożyczka hipoteczna – w tej sytuacji będziesz mógł ją zaciągnąć na dowolny cel. 

Podsumowując, kredyt hipoteczny jest kredytem celowym i możesz go przeznaczyć na:

• budowę domu
• zakup domu lub mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym 
• zakup działki budowlanej
• remont, wykończenie, modernizację mieszkania
• adaptację pomieszczeń niemieszkalnych (np. strychu)
• refinansowanie kredytu hipotecznego

Do kredytów hipotecznych wliczamy również kredyt konsolidacyjny hipoteczny, zabezpieczony hipoteką. Możesz go przeznaczyć na konsolidację zobowiązań kredytowych.

Kredyt hipoteczny w Krakowie na dowolny cel

Praktycznie każdy bank oferuje możliwość pozyskania kredytu hipotecznego na dowolny cel. Takie finansowanie nazywa się wówczas pożyczką hipoteczną. Kredyt hipoteczny na dowolny cel oznacza, iż nie ma konieczności informowania banku we wniosku, na co przeznaczymy pożyczone pieniądze. Należy jednak pamiętać, że w przypadku pożyczki hipotecznej również potrzebujemy posiadać nieruchomość, na której bank ustanawia zabezpieczenie hipoteczne pożyczki. 

Kolejną oferowaną przez banki możliwością finansowania jest kredyt konsolidacyjny hipoteczny. Posiada on zabezpieczenie w postaci hipoteki, niemniej jednak masz możliwość przeznaczenia go na konsolidację zobowiązań kredytowych (w tym może to być kredyt na dom lub kredyt na mieszkanie). 

Na co zwrócić uwagę przy braniu kredytu hipotecznego?

Pozyskanie kredytu dopasowanego do Twoich potrzeb i możliwości to nie lada wyzwanie. Ten produkt finansowy znajduje się w ofercie większości dostępnych banków, dlatego odnalezienie się w tym gąszczu informacji może okazać się trudne. Przeglądając propozycje banków warto skonsultować się z ekspertem kredytowym, który pomoże Ci wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie. O czym należy pamiętać przed zaciągnięciem takiego zobowiązania? Oto kilka najważniejszych aspektów:

• Okres kredytowania – czyli decyzja, jak długo (ile lat) zamierzasz spłacać zaciągnięty kredyt hipoteczny. Znaczna część osób wybiera możliwość dłuższego okresu kredytowania, ze względu na niższe miesięczne raty.
• Koszty kredytu – warto je wziąć pod lupę wybierając kredyt hipoteczny. Są to np. odsetki, prowizje, opłata za rozpatrzenie wniosku, opłata przygotowawcza, opłaty ubezpieczenia od kredytu.
• Umowa kredytowa – dokładnie zapoznaj się z treścią umowy kredytowej przed jej podpisaniem, a w razie wątpliwości skontaktuj się z ekspertem finansowym, który objaśni Ci wszystkie szczegóły. Pamiętaj, że ani Ty ani bank nie możecie zmieniać warunków umowy kredytowej bez obopólnej pisemnej zgody.
• Marża, WIBOR(R) i RRSO – RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Procentowa wylicza całkowity koszt kredytu. Każdy bank ma swoją marżę i to właśnie ona stanowi zysk instytucji finansowej z udzielonego kredytu. Wskaźnik WIBOR(R) to referencyjna wysokość oprocentowania. Pamiętaj, że wartość WIBOR(R) ma zmienny charakter a marża jest zawsze stała, indywidualnie ustalana przez bank. 
• Formalności i obsługa banku – skompletowanie całej wymaganej dokumentacji to podstawa do uzyskania kredytu hipotecznego. Są to wszystkie niezbędne dokumenty, które należy dołączyć do wniosku kredytowego. Warto skonsultować się z ekspertem kredytowym, który pomoże Ci zgromadzić wszystkie niezbędne dokumenty. 
• Wygodna spłata – biorąc kredyt hipoteczny, należy być pewnym tego, iż jest się w stanie go spłacić. Warto więc dowiedzieć się, jaka kwota miesięcznej spłaty będzie dla nas osiągalna, wygodna i korzystna. Do tego istotny jest odpowiedni dobór kwoty kredytu oraz wysokości rat. 
• Wysokość składek ubezpieczeniowych – ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
• Oprocentowanie stałe, czy zmienne – jak długo obowiązują?
• Wymagana wysokość wkładu własnego – a także co może być wkładem własnym, np. druga nieruchomość
• Karencja i wakacje kredytowe – czy są możliwe

Kto może starać się o kredyt hipoteczny?

O kredyt hipoteczny może starać się w zasadzie każdy, kto ukończył 18 rok życia oraz ma zdolność do czynności prawnych. Oczywiście należy pamiętać, że nie każda pełnoletnia osoba taki kredyt otrzyma. Zanim bank wyda pozytywną decyzję musi dokładnie prześwietlić Twoją zdolność kredytową i wiarygodność finansową; w skrócie bank sprawdza, czy jesteś wiarygodnym i rzetelnym kredytobiorcą. Musisz liczyć się z negatywną decyzją kredytową jeżeli w Twojej historii BIK bank znajdzie nieterminowe spłaty. Pamiętaj żeby zadbać o swoją ciągłość zatrudnienia oraz stabilny i regularny dochód. Najlepiej wypadają kredytobiorcy z umową o pracę na czas nieokreślony z minimalnym okresem zatrudnienia 3 miesięcy. Akceptowalne są, rzecz jasna, również inne źródła dochodów, jednak ta forma zatrudnienia jest najbardziej pożądana przez instytucje finansowe. Bank weźmie także pod uwagę Twój wiek, koszty utrzymania/życia oraz posiadany wkład własny. Dodatkowym atutem w oczach banku będzie aktualny związek małżeński. Nie jest to jednak powodem do zmartwień – kredyty hipoteczne dla singli są również jak najbardziej możliwe.

Kredyt hipoteczny – maksymalny, akceptowany wiek kredytobiorcy

Każda instytucja finansowa funkcjonuje według swoich własnych zasad. Banki prowadzą różną politykę i oceniają ryzyko na swój sposób, a co za tym idzie limit wieku będzie różny. Zasada jest jedna – im starszy jesteś, tym krótszy dostaniesz okres kredytowania. Szacuje się, że maksymalny wiek dla klienta o kredyt hipoteczny to 75-80 lat. Możesz także dopisać młodszego poręczyciela i zyskać dodatkowe kilka lat okresu kredytowania. Jeśli więc planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na 20 lat należy złożyć wniosek najpóźniej w wieku 55-60 lat. Jeśli chciałbyś dostać kredyt na 35 lat, to składaj wniosek już w wieku 45 lat. Niestety, zdarza się, że kredyty hipoteczne z maksymalnym okresem spłaty są niedostępne dla kredytobiorców po 45 roku życia. 

A co jeśli jesteś rodzicem i chciałbyś wspomóc swoje dziecko zostając jego drugim kredytobiorcą? Ze względu na wiek rodzica, okres spłaty kredytu może być ograniczony, jednak nie wszystko stracone. Zawsze możesz spróbować wnieść o wydłużenie terminu kredytu hipotecznego, np. dzięki wykupieniu polisy na życie i dokonaniu cesji na kredytodawcę. 

Kredyt hipoteczny w Krakowie – jakie warunki trzeba spełnić?

Jak uzyskać kredyt hipoteczny w Krakowie w poszczególnych bankach w Polsce? Czy wszędzie warunki uzyskania kredytu hipotecznego są takie same? Jak wszędzie, są pewne wyjątki i rozbieżności, niemniej jednak większość podstawowych warunków przyznawania kredytów hipotecznych jest taka sama niezależnie od banku. Na pewno należy liczyć się z tym, że wizyta w banku będzie konieczna – przynajmniej na podpisanie dokumentów, gdyż spośród wielu dostępnych produktów finansowych kredyt hipoteczny jeszcze nie jest dostępny całkowicie online. Jeżeli szukasz szybkiego sposobu sfinansowania mieszkania lub remontu, rozważ zaciągnięcie pożyczki hipotecznej; decyzję otrzymasz szybciej niż w przypadku kredytu hipotecznego. 

Maksymalny okres kredytowania to 35 lat, jednak pamiętaj, że zawsze możesz spłacić się wcześniej. Jeżeli Twoja zdolność kredytowa oraz zebrany wkład własny na to pozwalają, możesz zaciągnąć pożyczkę na 25, 20, 15 czy nawet na 10 lat. Ofert na kredyty hipoteczne jest mnóstwo, dlatego polecamy zapoznanie się z przynajmniej kilkoma najkorzystniejszymi, tak aby uzyskać najlepsze rozeznanie. 

Najważniejsze wymagania dot. otrzymania kredytu hipotecznego, o których warto pamiętać:

• zbuduj dostatecznie wysoką zdolność kredytową
• zabezpiecz kredyt hipoteczny w taki sposób, jaki wymaga od Ciebie bank (prócz wpisu do hipoteki możesz także np. wykupić dodatkowe ubezpieczenia)
• zadbaj o pozytywną historię kredytową w BIK
• większość banków wymaga posiadania polskiego obywatelstwa
• zagospodaruj swój wkład własny (zazwyczaj minimalny wkład własny to 20% wartości nieruchomości, czasami wystarczy 10%)
• jeżeli nie posiadasz wkładu własnego zadbaj o wyrażenie gotowości do zabezpieczenia jego części w inny, akceptowany przez bank sposób
• Twoje źródła dochodu powinny być akceptowane przez bank
• skomplementuj wszystkie wymagane przez bank dokumenty i złóż poprawnie wypełniony wniosek kredytowy
• Twój wiek nie powinien przekraczać progu wiekowego akceptowanego przez bank

Kredyt hipoteczny Kraków – wymagania

Aby uzyskać kredyt hipoteczny, nasza zdolność kredytowa i możliwości finansowe nie mogą być niższe niż planowana spłata. Jeżeli chcesz kupić mieszkanie w wysokości 600 000 zł, Twoja zdolność kredytowa nie może wynosić jedynie 400 000 zł. Dokładnie wyliczenie zdolności kredytowej jest trudne, gdyż każdy bank ma nieco inne wymagania. Najczęściej spotykane to:

• Twoje dochody i ich sposób udokumentowania
• cechy kredytu, o który się starasz
• Twoje koszty życia oraz opłaty stałe
• inne Twoje zobowiązania kredytowe
• posiadanie ubezpieczenia

Pamiętaj, że na zdolność kredytową mają wpływ nie tylko warunki zatrudnienia oraz dochód. Istotne także mogą okazać się: wiek, liczba dzieci, stan cywilny, branża i forma zatrudnienia a także miejsce zamieszkania.

Kredyt hipoteczny – zdolność zdolności nierówna

Każdy bank w inny sposób będzie starał się obliczyć Twoje możliwości finansowe. Istotne jest aby wiedzieć, że zdolności kredytowej nie da się policzyć jednej, pasującej do wymagań każdej instytucji finansowego. Starając się o kredyt hipoteczny różnica w obliczonej zdolności kredytowej może być różna nawet o kilkaset tysięcy złotych (niemniej jednak aż takie przypadki zdarzają się bardzo sporadycznie). Może jednak być tak, iż kilkadziesiąt tysięcy złotych zdolności kredytowej zaważy o tym, jakie mieszkanie będziesz mógł zakupić. 

Jak obliczyć zdolność kredytową do kredytu hipotecznego?

Jest to jedna z najważniejszych kwestii decydujących o tym, czy bank udzieli Ci finansowania. Na zdolność kredytową składa się wiele rzeczy, a do najważniejszych z nich należą:

• Twoja miesięczna wysokość dochodów
• terminowe spłacanie wszystkich innych zobowiązań
• rodzaj umowy (najlepiej przyjmuje się umowa o pracę na czas nieokreślony z minimalnym okresem zatrudnienia 3 miesięcy). Akceptowane są również oczywiście umowy cywilnoprawne, umowy na czas określony oraz dochody z działalności gospodarczej.
• Twoje miesięczne koszty utrzymania
• inne miesięczne zobowiązania takie jak abonamenty, raty, kredyty, pożyczki

Oczywiście bank oblicza zdolność kredytową również na podstawie tego, ile masz lat, czy posiadasz kogoś na swoim utrzymaniu, jaki wykonujesz zawód oraz w jakiej branży a także czy posiadasz polisę na życie. Najczęściej zdolność kredytową obliczają bankowe algorytmy i analitycy, jednak doświadczeni eksperci finansowi wiedzą, jak sobie z takim zadaniem poradzić. Ważne jest, abyś zbudował rzetelną i mocną zdolność kredytową. Możesz to zrobić nie tylko poprzez udokumentowanie swoich dochodów i stabilnego zatrudnienia, lecz także nie zalegając z jakimikolwiek innymi opłatami (raty, kredyty, spłata kart kredytowych).

Jak poprawić zdolność kredytową?

Najprostszą metodą na poprawienie swojej zdolności kredytowej jest spłata wszystkich dotychczasowych zobowiązań, czyli m.in. pożyczek, rat, kart kredytowych. Możesz także pomniejszyć kwotę kredytowania poprzez wniesienie większego wkładu własnego. To rozwiązanie pozwala Ci zapożyczyć się na mniejszą sumę. Jeżeli nie masz wkładu własnego w gotówce, spróbuj poszukać innych form zabezpieczeń dla banku, np. w postaci innej nieruchomości, którą posiadasz. 

Na ile lat można wziąć kredyt hipoteczny w Krakowie?

Minimalny okres kredytowania to 5 lat, natomiast maksymalny wynosi aż 35 lat. Pamiętaj, że im starszy jesteś, tym na krótszy okres kredytowania może pozwolić Ci bank. Rekomenduje się, że „bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty zobowiązań nie dłuższy niż 25 lat. W przypadku podjęcia przez klienta decyzji o dłuższym okresie spłaty bank nie powinien udzielić zobowiązania, którego okres spłaty przekraczałby 35 lat”.

To, na ile lat dostaniesz kredyt hipoteczny zależy głównie od Twojej sytuacji finansowej oraz zdolności kredytowej. Pamiętaj, że zobowiązania finansowe możesz zawsze spłacać wcześniej; w tej sytuacji okres kredytowania ulegnie zmianie i będzie krótszy. Im szybciej spłacisz kredyt, tym lepiej dla Ciebie ze względu na zmniejszenie kosztów związanych z odsetkami. Długość okresu kredytowania jest także zależna od wieku kredytobiorcy, miejsca pracy i zamieszkania oraz kwoty kredytu.

Kredyt hipoteczny online – co można załatwić przez internet?

Nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego przez internet. W banku będziesz potrzebny przynajmniej raz – na podpisanie dokumentów. Jest kilka banków, które oferują załatwienie niektórych formalności online, takich jak np. złożenie wniosku o kredyt na mieszkanie z zabezpieczeniem hipotecznym. W tym celu należy pobrać ze strony banku odpowiedni wniosek, poprawnie go wypełnić i odesłać wskazaną przez bank metodą. Dużo łatwiej będzie Ci skompletować wszystkie dokumenty starając się o finansowanie w tym banku, w którym masz już rachunek osobisty. Pamiętaj, że najlepszą pomocą w kompletowaniu dokumentów jest ekspert finansowy, który dokładnie zna cały proces kredytowania oraz niezbędne materiały. 

Istnieją banki, w których cały proces składania zapytania o kredyt hipoteczny można odbyć online, niemniej jednak samo podpisanie umowy jest obowiązkowe aby odbyło się w placówce stacjonarnej. Summa summarum banki wprowadziły na rynek dużo więcej udogodnień online w porównaniu do dawnej reguły odwiedzania placówek kilkakrotnie przed wypłaceniem finansowania.

Kredyt hipoteczny dla singla – jak dostać i czy to możliwe?

Oczywiście, możliwe jest dostać kredyt hipoteczny będąc singlem. Należy jednak pamiętać, że pozyskanie go może wiązać się z nieco trudniejszymi sposobami niż w przypadku par i małżeństw. Jeżeli uzyskujesz odpowiednio wysokie dochody, aby zapewnić bank, że jesteś w stanie spłacić zaciągnięte zobowiązanie, to nie masz się czym martwić. Kredyt hipoteczny to pożyczka na wysoką kwotę, dlatego banki wymagają od singli dużo wyższych dochodów, dobrej historii kredytowej oraz stabilnego, udokumentowanego zatrudnienia. 

Kartą przetargową może się tutaj okazać brak osób na utrzymaniu. Dobrze wypłacany singiel będzie mógł pozwolić sobie z pewnością na lepsze warunki kredytowe aniżeli rozwodnik lub rozwódka wychowujący samotnie dzieci. Jeżeli Twoje zarobki nie pozwalają na zaciągnięcie kredytu hipotecznego samemu, warto rozważyć wniosek o kredyt z drugą osobą, którą może być np. rodzic. Możesz także zebrać wysoki wkład własny, co z pewnością pomoże Ci w uzyskaniu kredytu i wpłynie na pozytywną decyzję banku.

Kredyt hipoteczny a rozwód – co się dzieje z kredytem po rozwodzie?

W przypadku konieczności rozwodu, sytuacja się komplikuje. Sąd dzieli wyłącznie aktywa, więc niemożliwym jest aby podział majątku rozwiązał sprawę. Kredyt hipoteczny to obopólne zobowiązanie, za które współmałżonkowie odpowiadają razem – nie pomoże tu ustanowienie rozdzielności majątkowej. Jednym z możliwych rozwiązań jest sprzedaż nieruchomości, po której nastąpi całkowita spłata kredytu. Możliwe jest także, aby jeden ze współmałżonków całkowicie przejął spłatę kredytu (jeśli jego zdolność kredytowa na to pozwala). 

Po rozwodzie ponowne wnioskowanie o kredyt hipoteczny może okazać się trudniejsze, gdyż nasza zdolność kredytowa jest znacznie niższa będąc singlem. Kolejnym problemem może okazać się ciąża. W przypadku ciąży, która jest traktowana jako przerwa w zatrudnieniu, będzie ona wpływała negatywnie na naszą zdolność kredytową. 

Kredyt hipoteczny a inne kredyty

Czy można uzyskać kredyt hipoteczny spłacając już zobowiązania takie jak np. kredyt gotówkowy? Kredyt gotówkowy lub karta kredytowa nie powinny być przeszkodą w uzyskaniu tego rodzaju finansowania, tak długo jak spłacasz je terminowo. Pamiętaj jednak, że każde Twoje spłacane zobowiązanie wpływa negatywnie na Twoją zdolność kredytową, dlatego przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny należy pozamykać wszystkie inne umowy kredytowe. 

Jeżeli spłacasz aktualnie kredyt hipoteczny i potrzebujesz pożyczki hipotecznej (np. na remont) bank może nie spojrzeć przychylnie na tę sytuację. Wynika to z faktu, iż bank musiałby się zgodzić na zabezpieczenie pożyczki tą samą nieruchomością, na której ustanowiona jest już inna hipoteka (ta, którą aktualnie już spłacasz). 

Ile się czeka na kredyt hipoteczny – jak długo trwa decyzja kredytowa?

Bank ma ustawowy obowiązek rozpatrzyć kompletny wniosek kredytowy oraz udzielić decyzji kredytowej w ciągu 21 dni, jednak wszystko zależy od procedur obowiązujących w danej instytucji finansowej. Jeżeli nie dostarczysz wszystkich niezbędnych dokumentów z pewnością wydłużysz ten proces. Tak samo w momencie, gdy wniosek nie zostanie wypełniony poprawnie i konieczne będą dodatkowe korekty. W 2021 roku średnia oczekiwania na kredyt hipoteczny wynosiła nawet do 7-8 tygodni. 

Co to jest wkład własny?

Wkład własny jest kwotą, którą musisz zapłacić od razu po zawarciu umowy o kredyt hipoteczny. Niemożliwym jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, ponieważ przepisy jasno mówią, że niezbędne jest aby wkład własny stanowił przynajmniej 20% wartości kredytu. Zdarza się, że wymagany wkład własny wynosi 10%, jednak nigdy nie będzie to mniej. Wysoki wkład własny gra na naszą korzyść, gdyż dzięki niemu bank skredytuje nam załóżmy jedynie 80% wartości nieruchomości a co za tym idzie nasze zobowiązanie będzie tańsze i krótsze. 

Minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym

Dlaczego właściwie wkład własny jest w ogóle istotny? O wkładzie własnym mówi się, iż jest on odsetkiem kwoty nieruchomości i zawiera się we wskaźniku LTV (Loan to Value) – wskaźnik ten oznacza stosunek kwoty kredytu do ceny nieruchomości. Pozostałą część, określoną procentowo, powinien stanowić wkład własny. Im będzie on większy, tym większy udział własny w inwestycji mieszkaniowej klienta i mniejsze ryzyko kredytowe ponoszone przez bank.

Niemniej jednak możliwym jest wnioskowanie o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Możesz to zrobić poprzez np. zaciągnięcie pożyczki hipotecznej na wkład własny. Można również w inny sposób zastąpić brakujący wkład własny na przykład poprzez wykupienie odpowiedniego ubezpieczenia. 

Wysokość wkładu własnego zależna jest od kilku czynników, należą do nich między innymi stopy procentowe, sytuacja gospodarcza oraz przepisy narzucone przez Komisję Nadzoru Finansowego w Polsce (KNF).

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Jeżeli nie jesteśmy w stanie odłożyć wymaganej kwoty zapewniającej nam wkład własny, można skorzystać z innych rozwiązań. Jednym z nich jest pożyczka u bliskich. Jeżeli nasi rodzice, dziadkowie lub bliscy mają możliwość pożyczenia nam kwoty na wkład własny (zazwyczaj przecież bez żadnych odsetek), będzie to lepszym rozwiązaniem aniżeli wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. 

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to opcja dla tych, którzy spełniają wszystkie inne pozostałe warunki uzyskania kredytu hipotecznego, lecz nie posiadają odłożonych oszczędności na wkład własny. Kupując takie ubezpieczenie zwiększamy kwotę kredytu i jego koszty, niemniej jednak bank pożycza nam pieniądze również na wkład własny. 

Jeżeli posiadasz już jakąś nieruchomość lub grunt to możesz wykorzystać je jako wkład własny i zrezygnować z wykupywania ubezpieczenia. Pamiętaj, że na takiej nieruchomości nie może być ustanowiona hipoteka na rzecz innego kredytodawcy. Wiele banków zgadza się na zabezpieczenie kredytu w postaci nieruchomości lub gruntu należącego do rodziców czy partnera. Dodatkowo, jeżeli starasz się o kredyt na budowę domu, działka którą posiadasz w tym celu może zostać wykorzystana jako wkład własny. W takiej sytuacji wartość działki wynosi dokładnie tyle, ile zapisane jest na akcie notarialnym. Jeśli podejrzewasz, że wartość działki uległa podwyższeniu, koniecznie skorzystaj z usług rzeczoznawcy. 

Jak działa oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Najczęściej spotykane oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi od 3-4%, niemniej jednak należy pamiętać o pozostałych kosztach, takich jak prowizja czy ubezpieczenie. Z tego względu należy zawsze brać pod uwagę RRSO (Rzeczywistą Roczną Stopę Procentową). RRSO pokazuje Ci rzeczywisty koszt całego zobowiązania. Na przykład bank może ustalić oprocentowanie kredytu w wysokości 3%, natomiast dodatkowo będziesz musiał pokryć koszty związane z przeprowadzeniem procesu kredytowania. W tej sytuacji RRSO będzie wynosiła 3,43%. Podsumowując, cała kwota kredytu zależy nie tylko od oprocentowania, lecz także od dodatkowych opłat, i wyrażana jest ona wskaźnikiem RRSO.

Czym się różni stała stopa procentowa od zmiennej stopy procentowej?

Które oprocentowanie wybrać? Banki rzadko kiedy oferują stałe oprocentowanie przez cały okres kredytowania. Stała stopa procentowa może towarzyszyć Ci co najwyżej przez kilka lat (zazwyczaj 3-5), ponieważ stałe oprocentowanie trwające przez cały okres kredytu może okazać się niekorzystne dla banku (np. w czasie spadających stóp procentowych jak np. w przypadku epidemii koronawirusa). Z drugiej strony spadające stopy procentowe mogą okazać się korzystne dla Ciebie. Na ten moment nasze stopy procentowe są najniższe w historii.

Należy zorientować się, jakie będzie oprocentowanie naszego kredytu hipotecznego. Bank jest zobowiązany do podania w cenie każdorazowo rzeczywistej rocznej stopy procentowej. Porównując różne oferty pożyczek, pamiętaj tylko o aktualnym oprocentowaniu zobowiązania. Znajdź nominalną stopę procentową i rzeczywistą roczną stopę oprocentowania.

Aby uzyskać najlepsze warunki, warto zajrzeć do porównywarki lub rankingów kredytów hipotecznych. Jak policzyć ratę kredytu hipotecznego? Możesz skorzystać z kalkulatora, aby wykonać symulacje na podstawie wprowadzonych danych takich jak wysokość zadłużenia i okres spłaty. Należy jednak pamiętać, że ostateczny wynik może odbiegać od rekomendacji banku.

Po upływie okresu stałej stopy procentowej, kredyty zostaną skonwertowane na zobowiązania w oparciu o stopę z rynku międzybankowego (WIBOR(R)). Na tym etapie klienci przechodzą na oprocentowanie zmienne lub też mogą wybrać stałe oprocentowanie na nadchodzący czas (czyli złożyć wniosek o przedłużenie oprocentowania stałego), ale prawdopodobnie będzie ono inne niż oprocentowanie w momencie zawierania umowy z bankiem.

Dodatkowo zaletą zmiennego oprocentowania kredytu jest to, że w obliczu spadku krajowej stopy procentowej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej, klienci mają możliwość obniżenia kwoty regulowanych rat. Z drugiej strony ci, którzy decydują się na kredyt hipoteczny na stałe oprocentowanie nie dostaną takiej możliwości. Czy warto więc wybrać kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu? Musisz zastanowić się, jakie jest w tym przypadku średnie oprocentowanie rzeczywistych zobowiązań. Zaletą przy stałym oprocentowaniu jest to, że klienci mają pewność, że spłata raty utrzyma się na tym samym poziomie przez kilka lat.

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu wiążą się z ryzykiem stopy procentowej. Choć w ostatnich latach utrzymuje się na niskim poziomie, z czasem może się zwiększać i prowadzić do wzrostu wysokości miesięcznych rat. Zmiany stóp procentowych i wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego są bezpośrednio związane ze zmianami stawek WIBOR(R) oraz wysokością marży. Pamiętaj, że marża jest zawsze stała i z góry określona przez dany bank; marża jest niezmienna przez cały okres kredytowania. WIBOR (R) jest zależny od wysokości stopy lombardowej i stopy depozytowej NBP (Narodowego Banku Polskiego), a zazwyczaj jego wskaźnik jest zbliżony do wskaźnika stopy referencyjnej – obecnie wskaźnik ten ma ledwo 0,10% w skali roku.

Rada Polityki Pieniężnej podnosi wysokość stopy procentowej w przypadku wystąpienia wzrastającej inflacji, a obniża ją w celu zahamowania spadku cen lub pobudzenia zatrzymanej gospodarki. Kredytobiorcy najczęściej preferują jednak kredyty hipoteczne ze zmienną stopą procentową. Dzieje się tak ponieważ stała stopa procentowa wiąże się często z dodatkowymi kosztami, a co za tym idzie rata będzie większa. Jest to więc cena, którą klienci płacą za spokój w sytuacji, gdy WIBOR (R) ulegnie znacznej zmianie na niekorzyść kredytobiorcy. 

Jak prawidłowo wypełnić wniosek o kredyt hipoteczny?

Starając się o kredyt hipoteczny w wybranym banku, najważniejszym dokumentem, który należy złożyć, jest wniosek kredytowy. Dokument ten należy zazwyczaj dostarczyć w formie formularza bankowego. Na tej podstawie bank może przystąpić do przeprowadzania procedur weryfikacyjnych i kredytowych, skutkujących wydaniem decyzji kredytowej, która może być pozytywna lub negatywna.

Każdy bank może przygotować osobny wniosek kredytowy, więc formularz wniosku i treść różnych instytucji pożyczkowych będą różne. Jednak standardowo należy wpisać w nim następujące dane:

• data złożenia wniosku
• miejsce złożenia wniosku 
• dane osobowe i adresowe klientów
• opis kredytowanej nieruchomości (rodzaj, adres, cena)
• jaki kredyt – np. kredyt na budowę domu, kupno mieszkania
• wypłata kredytu – jednorazowo lub w transzach
• koszty inwestycji
• czy prowizja będzie również kredytowana
• wysokość wkładu własnego (lub opis nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu)
• raty równe czy malejące
• kwota kredytu, o którą się ubiegamy
• okres trwania zobowiązania
• oprocentowanie – stałe lub zmienne

Bank rozpatrzy Twój wniosek kredytowy tylko i wyłącznie jeśli zostanie on prawidłowo wypełniony. Pamiętaj, że najlepiej jest złożyć wnioski do przynajmniej 2 banków, aby zwiększyć prawdopodobieństwo uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej. Warto jednak być pewnym, co do banków w których składamy zapytania kredytowe. Każde z zapytań skutkuje pogorszeniem Twojej wiarygodności kredytowej i jest odnotowywane w BIK (Biurze Informacji Kredytowej). 

Jak wygląda proces kredytowy w banku?

Na początku bank sprawdza dokumentację, którą dostarczyłeś. Bank odrzuci nieprawidłowo wypełniony wniosek, co znacznie opóźni cały proces. Następnie bank przystępuje do analizy Twojej sytuacji finansowej i na podstawie Twoich dochodów oraz kosztów życia analizuje Twoją zdolność kredytową. Bank prześwietli również Twoją historię kredytową w BIK. Kolejnym krokiem jest analiza prawna. Polega ona na zaakceptowaniu lub odrzuceniu wniosku pod kątem regulacji prawnych. Pora na wycenę nieruchomości. Zajmuje się nią zazwyczaj rzeczoznawca wskazany przez bank lub rzeczoznawca zaakceptowany przez bank (taki, którego Ty możesz wybrać). Bank sprawdza również status techniczny nieruchomości. Najczęściej to kredytobiorca pokrywa koszta związane z usługą rzeczoznawcy. 

W przypadku zaciągania kredytu hipotecznego na mieszkanie, należy liczyć się z koniecznością podpisania umowy przedwstępnej z deweloperem. Często zdarza się, że kupując mieszkanie na rynku pierwotnym zapłacimy za nieistniejącą jeszcze nieruchomość, która zostanie oddana do użytku dopiero za kilka lat. Nie ma to jednak żadnego wpływu na kredyt i jego przebieg. Całkowita kwota kredytu nie jest jednak od razu wpłacana przez bank na konto dewelopera. Dzieje się to transzami, odpowiednio do oddawanych kolejno etapów prac budowy. 

Procedura uzyskania kredytu hipotecznego na budowę nieco różni się od tej na zakup mieszkania. Po pierwsze, musimy mieć działkę budowlaną, którą można zbudować dom. Kolejnym krokiem jest stworzenie projektu architektonicznego nieruchomości. Przydatne są również szacunki kosztów, w tym:

• koszt budowy,
• ceny materiałów,
• ceny pracy,
• Standardy wykończenia.

Wymagany jest również harmonogram prac budowlanych. Z tymi dokumentami, podobnie jak z innymi dokumentami wymienionymi wcześniej w artykule, możemy udać się do banku na hipotekę i wybudować dom. Jeśli decyzja banku będzie pozytywna, płatność otrzymamy partiami – podobnie jak w przypadku kredytów hipotecznych na domy z rynku pierwotnego. Kolejne przelewy będą wypłacane dopiero po zrealizowaniu pewnych uzgodnionych harmonogramów.

Na czym polega spłata kredytu hipotecznego?

Najważniejszym pojęciem są raty kapitałowo-odsetkowe oraz harmonogram zobowiązania, który otrzymasz przez bank wraz z kompletem umowy. W harmonogramie spłat znajdziesz dokładne daty oraz kwoty, jakie musisz uregulować. Pamiętaj, że harmonogram spłat możesz uzyskać jeszcze przed zaciągnięciem kredytu – polecamy skonsultować się z ekspertem finansowym, który przedstawi Ci harmonogramy spłat kilku najlepszych ofert różnych banków. Jak wyglądają raty kapitałowo-odsetkowe? Czy powinniśmy wybrać więc raty równe czy malejące?

• Raty malejące – wybierając tę opcję spłacasz najpierw wyższe raty, które z czasem stają się coraz mniejsze. Raty malejące to rozwiązanie tańsze, jednak nie dla każdego – aby je uzyskać należy wykazać się określoną zdolnością kredytową. Raty malejące są korzystniejsze dla osób planujących spłatę kredytu przed czasem.
• Raty równe – w mniejszym stopniu obciążają zdolność kredytową, natomiast wysokość raty się nie zmniejsza z upływem lat. Z tej opcji korzysta większość osób, których nie stać na raty malejące. 

Podsumowując, rata równa daje Ci pewność, że comiesięczne zobowiązanie będzie wynosiło dokładnie tą samą kwotę. W rzeczywistości polega to na tym, że pierwsze lata spłacamy w większości odsetki, i zaledwie małą część kapitału (kwoty kredytu) – dopiero potem sytuacja ulega odwróceniu. Natomiast rata malejąca polega na systematycznym spadku miesięcznego obciążenia – to oznacza, że część kapitałowa nie zmienia się przez cały czas trwania kredytu, a odsetki naliczane są od wartości kapitału jaki jeszcze pozostał do spłaty. Ponieważ zmniejsza się on z każdym miesiącem, maleje również rata. 

Pamiętaj! 

Rata może ulec zmianie w trakcie trwania kredytu. Może się tak stać nawet niejednokrotnie. Dzieje się tak, ponieważ Rada Polityki Pieniężnej może obniżyć lub podwyższyć stopy procentowe, co będzie miało wpływ na rynek międzybankowy a co za tym idzie na naszą ratę.

Karencja a wakacje kredytowe

Podczas wakacji kredytowych nie musisz płacić ani raty kapitałowej, ani odsetkowej. Czasami poszczególne banki pozwalają na odroczenie jedynie części kapitałowej, a odsetki i tak trzeba będzie zapłacić. Wtedy jest to karencja w spłacie. 

Wakacje kredytowe mają służyć przede wszystkim odroczeniu terminu płatności rat na konkretny okres. Karencja w spłacie kredytu spełnia nieco inne zadanie niż wakacje kredytowe, ponieważ karencja umożliwia chwilowe zawieszenie części kapitałowej zobowiązania, niemniej jednak część odsetkową wraz z ubezpieczeniem kredytobiorca musi spłacać cały czas. 

Wcześniejsza spłata i nadpłata kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to korzystne rozwiązanie tylko dla niektórych kredytobiorców. Upewnij się, że zanim podarujesz bankowi pełną kwotę pozostającą do spłaty zobowiązania, upłynął okres 3 lat od podpisania umowy; część kredytobiorców podpisuje tzw. umowę rekompensacyjną, co oznacza nie mniej nie więcej rekompensatę dla banku za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Wcześniejsza spłata to uiszczenie całkowitej kwoty kredytu, natomiast nadpłata to uiszczanie większej kwoty niż zawiera wymagana miesięcznie rata. Nadpłacanie kredytu hipotecznego jest zawsze korzystnym finansowo rozwiązaniem, ponieważ dzięki niemu skracasz swój okres kredytowania, a co za tym idzie obniżasz wysokość aktualnie płaconej raty. 

Co należy zrobić po spłacie kredytu hipotecznego?

Najważniejszym krokiem jest uzyskanie od banku potwierdzenia całkowitej spłaty kredytu hipotecznego. Bank powinien wysłać taki dokument na Twój adres w przeciągu 14 dni. Jeżeli nie otrzymasz takiej korespondencji, powinieneś wyjaśnić sprawę – możliwe, że zostały Ci jeszcze do uregulowania jakieś zaległości. 

Dodatkowo musisz sam zadbać o wykreślenie banku z hipoteki nieruchomości. Aby to zrobić potrzebujesz listu mazalnego, czyli pisemnej zgody banku. Z takim dokumentem zgłoś się do wydziału ksiąg wieczystych i złóż wniosek o wykreślenie banku z hipoteki nieruchomości.

Jeżeli więc zastanawiasz się, czy lepiej jest płacić za wynajem mieszkania czy zaciągnąć kredyt hipoteczny, pamiętaj, że pieniądze które płacisz za wynajem idą do właściciela nieruchomości (do której Ty nie masz żadnego prawa). Raty kredytowe krok po kroku opłacają Ci swoje własne mieszkanie, które summa summarum stanie się wartościowym elementem Twojego majątku.